Recuperar los gastos de formalización de la hipoteca

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha declarado abusiva la cláusula recogida en la mayoría de las hipotecas en las que se impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.

El contenido de la cláusula era el siguiente: “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

A continuación se autorizaba a BBVA , para que este último cargara la cuenta del prestatario  las cantidades necesarias hasta la total inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, añadiendo los gastos, también a cargo del prestatario, y en caso de impago, por la reclamación judicial o extrajudicial de la deuda, incluidos honorarios de Abogado y Procurador, y ello aunque su intervención no sea obligatoria. Dichas cantidades quedaban incluso garantizadas con la propia hipoteca o garantía real, que no es otra que la vivienda.

Estas cláusulas de atribución al consumidor de todos los gastos derivados de la concertación y desarrollo del contrato, serán nulas; pero para ello será necesario que el prestatario o deudor realice la oportuna reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco y, en su caso, proceda a demandar ante los Juzgados.

¿Qué gastos, tributos y comisiones podemos reclamar?

Partiendo de la base de que solo se puede pedir la restitución de los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca, y no de la compraventa, serán objeto de reclamación los siguientes:

1. Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-),

2. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario; por lo que es un tributo a incluir en la reclamación.

DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA LA RECLAMACIÓN

  • ESCRITURA DE HIPOTECA

  • AMPLIACIONES O NOVACIONES POSTERIORES

  • RECIBO DE PAGO DE HIPOTECA (SOLO SI SIGUE VIGENTE)

  • FACTURA DE LA GESTORÍA TRAMITADORA

  • FACTURA DEL NOTARIO

  • FACTURA DEL REGISTRO

  • CARTA DE PAGO DE IMPUESTO ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS

  • CERTIFICADO DE EMPADRONAMIENTO (solo si es la vivienda habitual)

  • ESCRITURA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA ( si estuviera cancelada y se tuviera dicho documento)



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